미등기 아파트 전세 계약 해도 될까?

 

 

 

올해 수도권에 분양 물량도 많지만

입주 물량도 서울의 13,837 가구를

포함하여 총 60,635 가구나 됩니다.

그래서 새 아파트 입주에 대해

관심이 몰리고 있는데요.

그만큼 미등기 아파트에 대한

우려 섞인 목소리도 나오고 있습니다.

미등기 아파트 전세 계약해도 될까요? 

 

 

 

 

 

 

이왕이면 처음 입주하는 새 아파트가 좋습니다.

그리고 갈수록

커뮤니티나 조경, 평면, 인테리어 등이

업그레이드되기 때문에

선호도가 매우 높습니다.

하지만 여러가지 이유로

등기가 늦게 나기도 하고

등기가 나지 않은 상태로

계약을 해야하는 상황이 생기기도 합니다.

부동산 거래를 할 때

등기부등본을 확인한 후 해야 하는 것으로

알고 있는데 뭔가 찝찝하지요?

하지만 확인할 것만 확인한 후

계약한다면 문제될 것이 없습니다. 

 

 

 

 

소유자 확인 

우리가 거래 전

등기부등본을 확인하는 이유는

소유자 확인과

권리관계를 확인하기 위해서입니다.

 

등기부등본 상의 소유자와

계약하는 사람의 신분증을 대조하여

동일인인지 확인해야 합니다.

하지만 등기부등본을 확인할 수 없는 경우에는

어떻게 확인해야할까요?

이때에는 아파트 분양계약서 상의

계약자와 동일인임을 확인하면 됩니다.

그리고 또 주의할 것은

등기 전에는 분양권 상태이므로

얼마든지 소유자가 바뀔 수 있음을 염두에 두고

해당 아파트의 건설사나 시공사에서 제공하는

공급계약서를 직접 확인하는 것이

더 확실할 수 있습니다.

만약 분양을 받은 사람이 전매한 후라면

그 사람과 거래한 계약은 무효가 될 테니까요. 

 

 

 

 

대출비율 확인 

대부분 대출을 받아서

아파트를 사기 때문에 전세보증금을 받아

잔금을 치르는 경우가 많습니다.

이 때 내가 준 전세보증금으로

잔금을 치르고 대출까지 모두

정리가 될 수 있는지,

대출이 남아 있다면

어느 정도인지 따져봐야 합니다.

대출금이 남아있다면 내 보증금과

남은 대출금을 합한 금액이 

시세의 70% 이하여야 안전하고 

만약 이 비율이 넘는다면

계약하지 않는 것이 좋습니다. 

 

 

 

 

잔금 완납 확인 

잔금 날 아파트에 대한

잔금을 완납했는지 직접 확인해야 합니다.

완납할 거라는,

혹은 완납했다는 말만 믿었다가

정작 입주 날 잔금 정리가 되지 않아

이사를 못 들어가는 경우도 종종 있습니다.

잔금을 치르지 못했다면 결과적으로

소유권 인정이 되지 않을뿐더러

등기부등본에 나타날 수 없게 되는 것이지요.

잔금을 계속해서 납부하지 않는다면

분양계약 해지도 될 수 있으니

이 부분은 반드시

직접 확인하고 넘어가야 합니다.

계약 시 잔금 완납 조건을 특약으로 쓰고

잔금 날 직접 확인해야 합니다. 

 

 

 

 

권리관계 확인 

현재 이 아파트에 소유권을 제한하는

권리관계가 있는지 확인해야 합니다.

분양권에 가압류, 가처분 등이

있는 지 확인하는 것인데요.

이는 시공사나 시행사를 통해 확인할 수 있습니다.

집에 이런 것들이 걸려있다면

집주인이 소유권 이전을 하지 못하며

결국 집주인이라는 사람과 계약을 했어도

실소유주가 아닌 사람과

계약을 한 꼴이 되어버리므로

확인하고 넘어가야 합니다.

그리고 나중에 보증금을

돌려받을 때에도 문제가 생길 수 있으니

이런 것들이 걸려있는 집은

계약하지 않는 것이 좋겠죠. 

 

 

 

 

반드시 집주인과 계약할 것 

부동산 거래의 기본입니다. 

서류들을 꼼꼼히 따지는 게

왠지 낯설고 깐깐해보여

그냥 믿고 하는 경우도 있지만

내 돈을 지키려면 확인할 것은

확실히 하고 넘어가야 합니다. 

집주인이 직접 나오는 경우

신분증과 얼굴을 확인하고

대리인이 나올 경우에는

권한 있는 대리인인지

위임장과 인감증명서 등을 통해 확인합니다.

 

그리고 서류만으로 판단하지 말고

직접 집주인에게 전화를 걸어

위임여부를 다시 확인합니다. 

계약금이나 중도금, 잔금 등은

무조건 집주인 명의의 통장으로 입금합니다.

가끔 명의를 빌려주고 실제 집주인이 있는 경우

편의에 따라 등기부등본 상의 명의가 아닌

실제 집주인 이름으로

입금을 하라고 하는 경우가 있는데

절대 추천하지 않습니다.

혹시 잘못되었을 경우 제대로 된

권리 주장을 할 수 없기 때문이지요.

내 돈이 걸려있으므로

조금은 깐깐하게 해도 괜찮습니다. 

 

 

 

 

특약을 활용하자 

위에 잠깐 언급했지만

잔금 완납에 대한 것을 특약에 쓰고

잔금 완납이 되지 않거나

등기가 제대로 되지 않을 시

계약을 해지하고 계약금 전액을

돌려받는 조건으로 계약을 진행합니다. 

전세보증금과 집에 들어있는 대출이

시세의 70%가 넘을 경우

전세보증금으로 대출의 일부나 전부를

상환한다는 특약을 써도 좋습니다.

이 역시 이행되지 않을 경우

계약 해지 조건으로 명시합니다. 

 

 

 

 

 

등기가 나지 않은 집이라고 해서

무조건 하면 안된다,

해도 좋다는 없습니다. 

위의 조건에 따라 집에 대해

꼼꼼하게 판단을 하고

괜찮다 싶으면 계약하여

쾌적한 새 집에서 훌륭한 커뮤니티 시설을

누리고 살 수 있습니다. 

모두 안전한 계약 하시길 바래요~