아파트 재건축 절차 어떻게 될까요?

 

 

오늘 10월부터 공표, 시행하는

분양가 상한제가 발표되었습니다. 

그 중 내용을 살펴보면

재건축 아파트에 대한 얘기가 많은데 

이쯤에서 재건축 절차에 대해 궁금증이 일어

자세하게 알아보기로 했습니다.  

 

 

 

 

 

 

재건축이란 무엇일까요? 

지어진 지 오래되어

멸실, 붕괴의 위험이 있고

생활에도 불편함이 있을 경우

이를 보수, 수리하는 비용의 지출이

크다고 판단될 때

낡은 건물을 철거하고

그 자리에 새로 짓는 것을 말합니다. 

 

 

 

 

 

더이상 빈 땅이 없는

서울의 재건축 아파트는

그야말로 핫이슈입니다. 

좋은것을 보면 누구나 갖고싶은데

하물며 생활에 기본이 되는 집에 대해서는

더욱 수요가 몰리겠지요. 

재건축 아파트가 인기있는 이유는

신규공급이 부족한 서울에

새 아파트가 들어선다는 것도 있지만

기존의 좋은 입지과 발달된 상권,

학군을 이미 갖추고 있는

교통, 생활의 편리함 때문입니다. 

거기에 쾌적하고 새로운 주거환경까지 갖추게 되니

마다할 이유가 없는 것이겠지요. 

 

 

 

재건축은 낡은 것을 허물고 

새로 지어지는 것으로 단순해 보이지만 

완공이 되기까지는

10단계의 단계를 거쳐야 하고

이 기간 또한 꽤 오래 걸립니다. 

 

 

 

 

사업준비기간

기본계획 수립(1~2년 이상), 정비계획 수립 및 지정(1~2년 이상)

재개발과 마찬가지로 도시 및 주거환경정비법에 의한 기본계획이 수립되어야 합니다. 국토부 장관이 기본방향을 설정하고 10년 단위로 도시 및 주거환경정비 기본계획을 세운 후 2년마다 타당성분석을 실시하여 기본계획에 반영합니다. 

군,구청장은 이 기본계획에 속한 낡은 주택이나 건물에 대한 정비계획을 수립하고 30일 이상 고시 및 의회의견을 수렴 후 특별시장이나 광역시장에게 정비구역신청을 합니다. 그 후 다시 14일 이상 고시 및 의회 의견을 수렴하면 도시계획위원회에서 심의하고 지정이 됩니다.  

 

안전진단(6개월 이상)

낡고 오래되어 생활이나 안전에 지장이 있는 건물을 다시 짓는 개념이므로 안전진단을 통과하는 것은 필수입니다. 안전진단을 통해 노후화, 안정성, 보수할 경우 비용 등을 산정하여 재건축의 타당성 여부를 판단하게 됩니다. 노후화, 균열상태, 지반, 일조량, 주차, 소음, 주변 미관 등의 항목을 평가하고 안전진단이 통과되면(E등급 이상) 재건축 단계 중 하나의 산을 넘었다고 볼 수 있습니다. 

 

 

 

 

사업시행단계

추진위원회 구성 및 승인(1년 이상)

어떤 사업을 시작하려면 주체가 있어야 하고 그 주체를 대표할 곳이 생겨야겠죠. 바로 조합설립추진위원회의 구성입니다. 조합설립 전까지 조합설립을 위해 말그대로 조합설립을 추진하는 곳입니다. 이것은 재건축 사업의 시작이라고 볼 수 있습니다. 토지, 건물 소유자들이 반 이상 찬성하여 이들의 동의를 얻어야 하고 위원장을 포함한 5명 이상의 위원을 갖춰 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 조합설립 전까지 모든 업무를 맡아 진행하며 조합 설립 이후에는 모든 업무가 조합으로 옮겨가게 됩니다. 

 

조합설립인가(6개월 이상)

재건축 조합이 주체가 되어 정비사업을 할 수 있는데 그러려면 조합설립이 되어야 합니다. 조합설립인가의 조건은 각 동에서 반 이상이 동의하고 토지, 건물 소유주의 3/4이상이 동의할 때 입니다. 

 

사업시행인가(1~2년 이상)

사업시행인가는 재건축 사업의 전반에 관한 것을 최종적으로 확정하는 것입니다. 조합원 수와 세대수, 평형, 배치도, 토지이용계획 등을 포함하며 사업시행계획서와 필요서류를 시,군,구청에 제출합니다. 

 

시공사 선정(1년 이상)

경쟁입찰방식으로 선정하고 조합원의 반 이상이 참석, 그 중 의결로 정해집니다. 

 

 

 

 

관리처분계획단계

조합원 평형배정(6개월 이상)

사업시행인가 고시일로부터 30일에서 60일 이내에 평형별 분담금을 고지하고 평형신청에 대한 내용을 통지합니다. 이 때에 분양신청을 하지 않거나 철회한 사람들, 그리고 관리처분계획에서 제외된 사람들은 관리처분인가일 90일 이내에 현금청산 하게 됩니다. 그리고 이 기간 내에 신청하지 않으면 분양신청을 하지 않은 것으로 간주되니 이 기간을 반드시 정확히 숙지해서 기간을 넘기지 않게 신청해야 합니다. 

 

관리처분계획인가(1~2년 이상)

사업 절차 중 매우 중요하며 핵심 단계이며 이 때 구체적인 계획과 윤곽이 나오게 됩니다. 포괄적인 계획에서 조합원의 정확한 수익, 평형 및 동호수, 추가분담금, 환급금 등 자세히 명시되어 나오게 됩니다. 갖고있는 지분에 따라 새 아파트를 변환하는 작업으로 이것 때문에 재건축 아파트를 살 때 대지지분이 큰 것을 선호하게 됩니다. 관리처분인가일을 기준으로 조합원 입주권이라는 개념이 생기게 됩니다. 

 

이주 및 철거(1~2년 이상)

살던 사람들이 이주를 한 뒤 빈집을 철거하고 다시 새 집을 지어야겠지요. 재건축 조합에서는 조합원들에게 감정평가금액 또는 권리가액의 50~60%에 해당하는 비용을 이주비로 지원해주고 조합원들은 그 돈으로 다른 곳에 이사했다가 완공 후 다시 들어오게 되는 것입니다. 이주가 끝나면 철거가 시작됩니다.

 

새 아파트에 대한 구체적인 계획도 끝났으니 이제 지을 일만 남았겠지요? 기존의 헌 아파트를 철거해야 하고 그러기 위해서는 이주를 해야 합니다. 각자 조합원이 갖고있는 토지나 건물의 감정평가액의 50~60%에 해당하는 금액을 조합원에게 이주비로 지원해주고 이주가 끝난 후 공사를 위한 철거가 시작됩니다. 

 

 

 

 

공사 및 준공

착공 및 일반분양 -> 준공, 청산(2~3년 이상)

​착공과 함께 전체 세대수에서 조합원이 갖고있는 물량을 뺀 나머지에 대해 일반분양을 시작합니다. 그리고 아파트가 다 지어진 후에는 사업계획승인 내용대로 지어졌는지 준공검사를 받은 후 준공이 떨어지면 입주가 시작됩니다. 하지만 준공 전에라도 사용에 지장이 없다고 판단되면 사용승인으로 간주되어 이 때부터 입주가 가능하기도 합니다. 입주한 집과 이전에 갖고있던 토지나 건물에 차이가 있을 때에는 차액을 징수 혹은 지급하고 조합은 해산합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

보시는 것처럼 사업준비 기간만 해도

최소 2년반 이상이 걸리고

입주까지는 최소 8년에서

10년이라는 시간이 걸립니다. 

실제로는 더 걸리는 경우가 대부분입니다.

특히나 요즘같이 재건축 아파트에 대한

규제를 심하게 하는 경우라면 

사업이 지연되거나 무산되는 경우도 있으니

재건축 아파트에 대한 투자는 신중해야 하며

어느 투자든 다 마찬가지지만

무리한 대출을 끼고 하면

오랜 사업기간동안 버티기가 힘들어 지겠지요.

결국 버티는 자가 나중에 승자니까요.